Эксплуатация и техническое обслуживание зданий

 Для обеспечения бесперебойной работы инженерного оборудования проводиться комплекс технических и организационных мероприятий (техническое обслуживание), что позволяет снизить вероятность возникновения аварийных ситуация, увеличить на 30-50 % срок эксплуатации оборудования и минимизировать эксплуатационные и энергетические расходы.

Техническое обслуживание состоит из таких мероприятий как:

- Плановый осмотр оборудования

- Составления индивидуального план-графика проведения предупредительных и ремонтных работ (ППР)

- Ежедневное обслуживание инженерных систем

- Составления Плана мероприятий, направленных на повышения срока службы оборудования

Для организации технического обслуживания на объекте Заказчика закрепляется Главный инженер, слесарь-сантехник, электрик, специалист по вентиляции и кондиционированию, а также круглосуточная аварийная служба.

 
Проектные и строительно-монтажные работы

Специалисты и партнеры компании «СпецИнженерСервис» выполняют работы по:

a)Проектированию индивидуальных тепловых пунктов и узлов учета тепловой энергии:

-Получения технических условий (МОЭК)

- Разработка и согласования проекта

- Монтаж оборудования 

- Сдача готового объекта (МОЭК)

b)Проектирование систем отопления, горячего и холодного водоснабжения.

-Получения технических условий (МОЭК)

-Разработка и согласования проекта

-Монтаж оборудования

- Сдача готового объекта (МОЭК)
Энергетический аудит

С каждым годом цены на энергоносители растут, что приводит к увеличению расходов пользователей – собственников зданий и арендаторов, организаций, жилых объектов, школ и детский садов.

Для эффективного использования и снижения энергетических затрат, необходимо проведение энергетического аудита объекта.

В результате Вы получите результат:

- Анализ энергетических затрат

- Рекомендации по оптимизации тепловых затрат

- Мероприятия по снижению затрат
Электроизмерительные исследования

Электричество одно из чудес света изобретенное человеком. Без него невозможно организовать жизнедеятельность здания и сооружения. Для бесперебойной работы системы электроснабжения необходимо проведения электроизмерительных работ, а именно:

- Измерения сопротивления заземляющих устройств

- Проверка цепи между заземлителями и заземляемыми элементами. Проверка наличия цепи между заземленными установками и элементами заземленной установки

- Измерения сопротивления изоляции электрических аппаратов, вторичных цепей, кабелей, электропроводок и электрооборудования

- Проверка срабатывания защиты при системе питания с заземленной нейтралью (непосредственное измерение тока однофазного к.з. или измерение полного сопротивления петли фаза-нуль с последующим определением тока к.з.)

- Проверка действия расцепителей автоматических выключателей

- Испытание устройств АВР

- Испытание (проверка) устройств защитного отключения (УЗО)

- Испытание силовых кабельных линий напряжением до 10 кВ

- Испытание предохранителей напряжением выше 1 кВ

- Измерения напряжения прикосновения и шага

- Испытание измерительных трансформаторов тока

- Проверка систем молниезащиты

- Испытание масляных выключателей в электроустановках напряжением до 35 кВ

- Проверка фазировки РУ и их присоединений

- Испытание электродвигателей переменного тока

- Испытание КРУ и КРУН в электроустановках напряжением до 35 кВ

- Проверка устройств релейной защиты, автоматики и телемеханики
Организация службы эксплуатации на объекте Заказчика

Каждый собственник здания сталкивается с тем, что Генподрядчик сдал Вам здания, а дальше …….

- Инженерные системы выполнялись субподрядчиками и как следствие работают в разнобой, т.к. системы принимались этапами (финансированием).

Примечание: Особенно если здания сдано до подготовки к отопительному сезону.

- Вы имеете работу системы отопления в купе с воздушной вентиляцией-то жарко, то холодно.

- Не рациональное использования теплоносителя и как следствие переплата за них.

- часть здания не отапливается

Наши специалисты организуют Вам службу эксплуатации, наладят все инженерные системы и порекомендуют перечень мероприятий, направленных на эффективное использование вашего Бизнес-проекта.

1. Механические инженерные системы

- Системы вентиляции

- Система общеобменной вентиляции

- Система дымоудаления

- Система подпора воздуха

- Система холодоснабжения и кондиционирования

- Система теплоснабжения

Система отопления, ЦТП, ИТП
Система теплоснабжения вентиляционных установок
- Системы водоснабжения и канализации

Система холодного водоснабжения
Система горячего водоснабжения
Система водоочистки питьевой воды
Система хозяйственно-бытовой канализации
Система производственной канализации
Система ливневой канализации
- Механические противопожарные системы

Система автоматического водяного пожаротушения (АПТ)
Система противопожарного водопровода (пожарные краны)
Системы газового пожаротушения
Система порошкового пожаротушения
Система мелкодисперсного пожаротушения

2. Электрические инженерные системы зданий

- Система среднего напряжения 10 (20) кВ

Встроенные распределительные, соединительные пункты (РП, СП)
Встроенные трансформаторные подстанции (ТП)
Система кабельных каналов и закладных устройств
Кабельные сети
- Система распределения низкого напряжения 0,4 кВ

Шинные мосты и магистральные шинопроводы
Щитовое оборудование (ГРЩ, ВРУ, АВР, щиты распределительные)
Система кабельных каналов и закладных устройств
Кабельные, розеточные сети зданий
- Система электроосвещения

Рабочее освещение
Аварийное освещение (эвакуационное и освещение безопасности)
Наружное и архитектурное освещение
Светоограждающие конструкции
Система управления освещением
- Система бесперебойного электропитания (ИБП)

- Система гарантированного электропитания (дизельная электростанция)

- Система молниезащиты и заземления

3. Слаботочные инженерные системы

- Автоматика и диспетчеризация здания

Автоматизированная система управления технологическими процессами инженерного оборудования
Система диспетчеризации внутреннего инженерного оборудования
- Комплекс технических средств безопасности (КТСБ)

Система автоматической пожарной сигнализации (САПС)
Система оповещения о пожаре и управления эвакуацией (СОУЭС)
Автоматика противопожарных систем (АПС)
Система охранно-тревожной сигнализации (СОТС)
Система контроля и управления доступом (СКУД)
Система контроля доступа и платной парковки
Система телевизионного наблюдения (СТН)
Система видеодомофонной связи
Система управления движением
- Телекоммуникационные системы

Структурированная кабельная сеть (СКС)
Локальная вычислительная сеть (ЛВС)
Система телефонной связи (автоматическая телефонная станция (АТС))
Система вещательного телевидения
Система кабельного телевидения
Система спутникового телевидения
Система радиофикации (Московская городская радиотрансляционная сеть (МГРС))
- Другие слаботочные системы

Система часофикации
Система контроля концентрации окиси углерода в подземной автостоянке
Система контроля воздушно-газовой среды в системах вентиляции
Система кабельных каналов и закладных устройств для слаботочных систем
Охранно-защитная дератизационная система (защита от грызунов)
Система аудио и видео трансляции  

                                                                  
4. Архитектурные элементы
Выполняемые работы.Бюджет эксплуатационных расходов

Выполняемые работы

Первичное обследование – технический аудит. Проводится с целью определения фактического состояния систем и оборудования при приемке объекта в эксплуатацию. Может проводиться и по отдельному договору.

Приведение систем в нормативное состояние. Предполагает работы по устранению возможных недостатков функционирования оборудования (согласно действующим нормативным документам).

Выполнение регламентных работ и планово-предупредительного ремонта. Обеспечивает стабильность эксплуатации инженерных систем, поддерживая их в исправном состоянии и уменьшая количество аварийных ситуаций.

Реагирование на аварийные ситуации. Осуществляется круглосуточной дежурной службой на объекте в течение 15 минут с момента оповещения. В случае отсутствия данного подразделения реагирование выполняется сервисной аварийной бригадой в течение 1,5-2 часов.

Обеспечение удаленного мониторинга. Реализуется при выездном техническом обслуживании, без постоянного присутствия персонала на объекте.

Обучение сотрудников службы эксплуатации. Проводится на регулярной основе и предполагает как внутреннее обучение, так и во внешних профессиональных учебных организациях.

Взаимодействие с органами ГПН. Zeppelin оказывает содействие в устранении замечаний по предписаниям, разрабатывает планы противопожарных мероприятий.

Контроль и приемка выполненных работ. Осуществляются по графику планово-предупредительных работ и предполагают предоставление Заказчику ежемесячной отчетности о проведенных мероприятиях по заранее согласованной форме.

Бюджет эксплуатационных расходов

Эксплуатация инженерных систем зависит от особенностей объекта: его места расположения, типа здания, площади, технического оснащения, режима работы и т. д. Поэтому расходы на управление и содержание будут различаться. Соответственно и цены на услуги всегда рассчитываются индивидуально для каждого Заказчика.

Ключевые факторы. В формировании конечной стоимости следует выделить, прежде всего, техническое оснащение и тип объекта. Первый фактор зачастую определяет и класс здания, но не целиком. Например, согласно классификатору бизнес-центров, офисный комплекс определенного уровня предполагает наличие соответствующего оборудования и, следовательно, возможностей. Это предопределяет комплексный подход к управлению объектом.

Общие принципы формирования бюджета. В зависимости от комплекса факторов определяются квалификация необходимого персонала, особенности штатного расписания, график работы, количество сотрудников, привлекаемых для обслуживания систем, амортизация оборудования и инвентаря и прочее.

Стоимость услуг будет включать следующие составляющие:

расходы на содержание персонала (60 %);
задействование специализированных организаций (23-30 %);
накладные расходы (6-15 %);
вознаграждение компании (6-10 %);
затраты на материалы (2-5 %).